Passoires Thermiques : Le Calendrier 2026-2028 impose un choix radical aux Expatriés !

Il y a encore deux ans, cela semblait lointain. Aujourd'hui, c'est une réalité juridique. Depuis le 1er janvier 2025, il est officiellement interdit de signer un nouveau bail pour un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Pour un propriétaire résident en France, c'est un problème complexe. Pour un expatrié vivant à 10 000 km, c'est un risque patrimonial majeur. Votre actif est devenu, du jour au lendemain, "illiquide" sur le marché locatif. Et attention : l'échéance pour les logements classés F arrive en 2028. Voici pourquoi l'année 2026 sera décisive pour la restructuration de votre parc immobilier.

1. Le Calendrier Implacable de la Loi Climat

La Loi Climat et Résilience n'a pas été assouplie, contrairement aux espoirs de certains investisseurs. Le calendrier est clair et s'impose à tous :

• 1er Janvier 2025 (Passé) : Interdiction de louer les logements classés G.

• 1er Janvier 2028 (Dans 2 ans) : Interdiction de louer les logements classés F.

• 1er Janvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E.

Source officielle : Ministère de la Transition Écologique.

Selon les chiffres de l'ONRE, près de 17 % du parc locatif privé est concerné. Si vous possédez de l'ancien (Haussmannien, années 70) non rénové, vous êtes probablement assis sur une passoire thermique.

2. Le Dilemme de l'Expat : La Rénovation à Distance

"Il suffit de rénover", disent les agents immobiliers. Mais chez YH Audit, nous connaissons la réalité du terrain pour les non-résidents.

Le Coût Réel : Pour faire passer un appartement de la classe F à la classe D, comptez entre 800 € et 1 200 € par m² (Isolation par l'intérieur, changement de fenêtres, VMC, système de chauffage). Pour un 50m², c'est un billet de 40 000 € à sortir.

Les Obstacles Spécifiques aux Expats :

1. Pilotage aveugle : Gérer un chantier complexe sans pouvoir visiter le site est la porte ouverte aux malfaçons et aux retards.

2. Financement : Les banques françaises sont frileuses pour prêter aux non-résidents pour des travaux seuls (sans acquisition).

3. Aides (MaPrimeRénov') : L'accès aux aides est conditionné et complexe. Souvent, les non-résidents ne sont pas prioritaires ou la complexité administrative décourage les demandes.

   • Vérifiez votre éligibilité : France-Renov.gouv.fr.

3. La "Décote Verte" : Vendre maintenant ou perdre plus tard ?

Si vous ne pouvez pas rénover, vous devez envisager la vente. Mais attention, le marché a changé. Les notaires observent désormais une "Décote Verte".

En 2025, un bien classé F ou G se vend en moyenne 10% à 20% moins cher qu'un bien équivalent classé D. Source : Notaires de France - Valeur Verte des Logements.

Faut-il vendre malgré la décote ? Notre réponse est souvent OUI. Pourquoi ? Parce que conserver un bien vide (interdit à la location) vous coûte de l'argent chaque mois :

• Charges de copropriété.

• Taxe Foncière (qui continue d'augmenter).

• IFI (si vous êtes assujetti, vous payez un impôt sur la fortune sur un bien qui ne rapporte rien !).

4. La Stratégie de l'Arbitrage (Pivot Patrimonial)

L'année 2026 doit être celle de l'arbitrage. Ne restez pas attaché émotionnellement à un bien qui devient un passif.

La solution YH Audit :

1. Vendre le bien "passoire" (même avec une légère décote).

2. Récupérer le Cash (Equity).

3. Réinvestir immédiatement dans des actifs sans contraintes de gestion :

   • Immobilier Neuf (Pinel ou LMNP) : Aux dernières normes énergétiques (DPE A ou B). Tranquillité assurée pour 20 ans.

   • SCPI (Pierre Papier) : Vous achetez des parts de parc immobilier géré par des pros. Ils s'occupent des travaux, vous touchez les loyers. De plus, les SCPI Européennes offrent une fiscalité très douce pour les expats.

Conclusion : N'attendez pas 2028

Le mur de 2028 arrive vite. Si votre locataire actuel donne son congé demain, vous vous retrouverez avec un bien impossible à relouer légalement. L'anticipation est la clé de la rentabilité.

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